Es ist einem Mieter zuzumuten, drei- bis viermal täglich zu lüften, um Schimmel in der Wohnung zu vermeiden. Ist der Mieter tagsüber abwesend, muss währenddessen nicht gelüftet werden.

Der Vermieter einer Wohnung verlangt von der Mieterin die Nachzahlung einbehaltener Miete. Die Mieterin hatte die Miete gemindert, weil in der Wohnung Schimmel aufgetreten war. Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger hat als Ursache des Schimmels fehlerhaftes Lüftungsverhalten festgestellt. Dem Sachverständigen zufolge ließe sich der Schimmel durch täglich drei- bis viermaliges Stoßlüften vermeiden. Die Mieterin wendet ein, sie sei berufstätig und könne daher tagsüber nicht lüften.

Die Klage hat Erfolg. Die Mieterin kann keine Minderung geltend machen, weil sie den Schimmel durch ihr Lüftungsverhalten selbst verursacht hat.

Die gemäß Sachverständigengutachten erforderlichen Maßnahmen zur Schimmelvermeidung, nämlich täglich drei- bis viermaliges Stoßlüften, sind nicht überobligatorisch.

Ob die Mieterin aus beruflichen Gründen tagsüber abwesend ist, ist ohne Belang, denn es muss während der Abwesenheit des Mieters nicht gelüftet werden. Das ergibt sich daraus, dass bei Abwesenheit nicht geduscht, gekocht, gewaschen noch sonst neue Feuchtigkeit seitens des Mieters verursacht wird, die herausgelüftet werden müsste.

(LG Frankfurt/Main, Urteil v. 16.01.2015, 2-17 S 51/14) ( Quelle: Haufe.de )

Wenn sich die "Traum-Immobilie" als Albtraum erweist, haben hintergangene Käufer nunmehr bessere Chancen vom bereits unterschriebenen Kaufvertrag zurückzutreten und den gesamten Kauf rückabzuwickeln.

ARAG-Experten verweisen auf einen konkreten Fall, in dem ein Käufer erst nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung einen Feuchtigkeitsschaden in der erstandenen Immobilie feststellte. Er fühlte sich übers Ohr gehauen und wollte den Schaden vom Verkäufer behoben wissen. Dieser verweigerte jedoch die Nachbesserung mit dem Hinweis auf den Vertrag, der Gewährleistungsansprüche für Sachmängel wohlweislich ausschloss.

Alle Instanzen folgten zunächst der Argumentation des Verkäufers, bis schließlich der Bundesgerichtshof in letzter Instanz der Klage in vollem Umfang statt gab: Die Bundesrichter waren der Ansicht, dass auch unerhebliche Mängel zum Rücktrittsrecht und zu Schadensersatzansprüchen führen und begründeten ihre Entscheidung u.a. mit dem neuen Schuldrechtsmodernisierungsgesetz 2002, wonach das Vertrauen des Verkäufers in den Bestand des Rechtsgeschäfts keinen Schutz verdiene, wenn es durch arglistige Täuschung zustande gekommen sei.

"BGH, Urteil vom 24.03.2006 - V ZR 173/05"
Quelle: www.arag.de

Egal, ob man seine Wohnung z. B. nach der Feng Shui-, Zen- oder Minimalismus-Philosophie einrichtet: Hauptsache ist, man fühlt sich in den eigenen vier Wänden wohl. Daher haben Mieter das Recht, ihr Heim so einzurichten, wie sie wollen. Der Vermieter hat dagegen kein Mitspracherecht, sofern sein Eigentum nicht beeinträchtigt wird. Allerdings können die Vertragsparteien vereinbaren, wie die Möblierung vorzunehmen ist. Hält sich der Mieter dann nicht an die Absprache und entsteht daraufhin Schimmel in der Wohnung, muss er für den Schaden aufkommen. Doch gilt das auch, wenn eine entsprechende Vereinbarung fehlt?

Schimmel wegen unzureichender Lüftung?

Nicht einmal zwei Jahre nach ihrem Einzug informierten Mieter ihren Vermieter über Schimmelbildung in der Wohnung. Der Vermieter war der Ansicht, dass seine Vertragspartner die Zimmer nicht ausreichend gelüftet und damit den Mangel selbst verursacht hatten. Er ließ den Mangel daraufhin zwar beseitigen, indem er unter anderem sog. Calcium-Silikatplatten in die Wohnung einbrachte, zog aber vor Gericht und verlangte von seinen Mietern Ersatz des ihm entstandenen Schadens.

Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger erklärte tatsächlich, dass er keine Baumängel habe feststellen können, die an den Feuchtigkeitsproblemen schuld seien. Auch hätte eine Schimmelbildung bei normalem Lüften der Wohnung verhindert werden können – sofern die Möblierung der Wohnung unberücksichtigt bleibe. Die Mieter hatten jedoch große Schränke an die Außenwand gestellt, was zu einer Absenkung der Innenoberflächentemperatur geführt habe. Um die wieder auszugleichen, hätten die Mieter dagegen drei- bis viermal täglich lüften müssen.

Die Mieter erwiderten, dass ihnen diese Information unbekannt gewesen sei. Ihr Vermieter habe sie nicht darauf hingewiesen. Auch sei im Mietvertrag keine bestimmte Möblierung der Wohnung vereinbart worden. Sie hätten lediglich eine „Empfehlung zum richtigen Lüften und Aufstellen von Möbeln“ erhalten. Im Übrigen sei das Einbringen der Calcium-Silikatplatten nicht erforderlich gewesen – dies habe der Vermieter später selbst zugegeben. Sie lehnten daher eine Schadenersatzpflicht rigoros ab.

Keine Schadenersatzpflicht des Mieters

Das Landgericht (LG) Aachen wies die vom Vermieter nach den §§ 280 I, 535, 536c II, 538 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geltend gemachten Ansprüche ab.

Wer ist am Mangel schuld?

Entsteht an der Wohnung ein Mangel, muss der Mieter dies seinem Vermieter zunächst anzeigen. Der wiederum hat den Mangel nach § 535 I 2 BGB grundsätzlich auf eigene Kosten zu beseitigen – schließlich trifft Vermieter die Pflicht, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Normale Verschleißerscheinungen beispielsweise dürfen daher nicht dem Mieter angelastet werden.

Hat der Mieter den Mangel jedoch selbst herbeigeführt, muss der Vermieter dafür nicht „geradestehen“. Vielmehr hat der Mieter die Kosten für die Mangelbeseitigung selbst zu tragen, wenn er etwa wegen unzureichender Lüftung der Wohnräume eine Schimmelbildung verursacht hat. Ob dies der Fall ist, muss jedoch der Vermieter beweisen – ist er doch derjenige, der Schadenersatz verlangt.

Möblierung erfordert häufigeres Lüften

Den Nachweis einer Pflichtverletzung der Mieter konnte der Vermieter vorliegend jedoch nicht erbringen. Zwar wurde die Wohnung erst aufgrund der unzureichenden Lüftung durch die Mieter mangelhaft – die wussten allerdings auch nichts von der Besonderheit, dass sie aufgrund der Möblierung häufiger als normal die Fenster öffnen müssen, um eine Schimmelbildung zu vermeiden.

Aufklärungspflicht des Vermieters

Es wäre daher Aufgabe des Vermieters gewesen, seine Mieter darauf hinzuweisen, dass sie drei- bis viermal am Tag lüften müssen, wenn sie Möbel an die Außenwand stellen. Im Normalfall dürfen Mieter schließlich davon ausgehen, dass sie die Zimmer möblieren dürfen, wie sie wollen, und dies keine Auswirkungen auf das Lüftungsverhalten bzw. den Zustand der Wohnung hat.

Gelten Besonderheiten, muss der Vermieter also darüber aufklären, sei es z. B., dass die Möbel in einer bestimmten Entfernung zur Wand aufgebaut oder die Fenster drei- bis viermal täglich geöffnet werden müssen. Aus Beweiszwecken sollten derartige Vereinbarungen in den Mietvertrag aufgenommen werden. Dies ist vorliegend jedoch nicht geschehen, weshalb für das Gericht eine Absprache zwischen den Vertragsparteien nicht ersichtlich war. Kurz: Die Mieter waren vertraglich nicht dazu verpflichtet, drei- bis viermal am Tag zu lüften – der Mangel war ihnen daher auch nicht anzulasten, obwohl sie lediglich ein- bis zweimal täglich gelüftet hatten.

Zwar hat der Vermieter seinen Mietern eine „Empfehlung zum richtigen Lüften und Aufstellen von Möbeln“ übergeben – daraus ergab sich aber nicht die vertragliche Pflicht, diese Hinweise auch zu beachten. Hätte der Vermieter diese Rechtsfolge beabsichtigt, hätte er einen entsprechenden Passus in den Mietvertrag mit aufnehmen müssen.

Übrigens: Eine Mietvertragsklausel, laut derer im Einzelfall und bei entsprechender Erfordernis ein größerer Abstand zwischen Möbeln und der Wand einzuhalten ist, wäre zu unbestimmt und damit unwirksam.

Calcium-Silikatplatten waren nicht erforderlich

Letztendlich konnte der Vermieter auch nicht die Calcium-Silikatplatten ersetzt verlangen. Denn – wie bereits erläutert – hatten die Mieter keine Pflichtverletzung begangen. Auch waren die Aufwendungen zurSchadensregulierung nicht unbedingt erforderlich.

Fazit: Besondere Anforderungen an das Lüftungsverhalten muss der Vermieter seinen Mietern rechtzeitig – am besten bereits im Mietvertrag – mitteilen.

(LG Aachen, Urteil v. 02.07.2015, Az.: 2 S 327/14)

(VOI)

Dass Vermieter ihren Mietern eine Wasch- und Trocknungsmöglichkeit bereitstellen müssen stellte das Amtsgericht Wiesbaden im März 2012 klar.

Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses hatte seinen Mietern die Nutzung von Wäscheleinen im Trocknungsraum untersagt und die Leinen der Mieter entfernt. Die Mieter sollten zukünftig Wäscheständer oder einen Wäschetrockner nutzen. Die Mieter reichten Klage ein als der Vermieter sich weigerte die Wäscheleinen wieder anzubringen. Mit Erfolg!

Der Vermieter wurde verurteilt, die von ihm entfernten Wäscheleinen wieder anzubringen.

Ein Vermieter ist verpflichtet seinen Mietern die Mieträume in einem vertragsgemäßem Gebrauch zur Verfügung zu stellen und in diesem Zustand zu erhalten.

Im entschiedenen Rechtsstreit waren die Wäscheleinen zu Beginn des Mietverhältnisses bereits vorhanden und den Mietern das Trocknen der Wäsche in den Wohnungen laut Mietvertrag untersagt.

Die Möglichkeit des Wäschewaschens und -trocknens gehört zum Kernbereich eines Mietverhältnisses über einen Wohnraum. Ein Vermieter kann, so die Rechtsprechung von seinem Mieter nicht die Anschaffung eines Wäschetrockners verlangen (AG Wiesbaden, Urteil v. 29.03.2012, Az. 91 C 6517/11)

Die Kläger kauften bei der Beklagten, die unter anderem mit Bodenbelägen handelt, Massivholzfertigparkett, das sie anschließend von einem Schreiner in ihrem Wohnhaus verlegen ließen. Der Schreiner ging nach einer von der Beklagten mitgelieferten Verlegeanleitung vor, die von der Streithelferin der Beklagten als der Herstellerin des Parketts stammte. Nach der Verlegung traten am Parkett Mängel (u.a. Verwölbungen) auf. Die Beklagte sah die Ursache nach Rücksprache mit der Streithelferin in einer zu geringen Raumfeuchtigkeit und wies die Mängelrüge der Kläger zurück. Die Kläger holten daraufhin ein Privatgutachten ein. Dieses kam zu dem Ergebnis, dass die Veränderungen des Parketts auf eine in diesem Fall ungeeignete, in der Verlegeanleitung aber als zulässig und möglich empfohlenen Art der Verlegung zurückzuführen seien. Hierauf gestützt begehrten die Kläger eine Minderung des Kaufpreises um 30 Prozent sowie Erstattung der Privatgutachterkosten.

Das Amtsgericht hat die Mängelrüge für berechtigt erachtet, der Klage aber nur hinsichtlich der geltend gemachten Minderung stattgegeben. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht ihnen auch den Ersatz der Sachverständigenkosten zugesprochen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Streithelferin der Beklagten, mit der sie die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils begehrt, hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass den Klägern der vom Berufungsgericht bejahte verschuldensunabhängige Anspruch aus § 439 Abs. 2 BGB* auf Erstattung der Kosten des Privatgutachtens zusteht. Denn schon für § 476a BGB a.F., der dem § 439 Abs. 2 BGB als Vorbild gedient hat, hat der Bundesgerichtshof in der Vergangenheit mehrfach eine Erstattungsfähigkeit von Sachverständigenkosten zur Aufklärung der Verantwortlichkeit für Mängel bejaht. Auf dieses Normverständnis hat der Gesetzgeber für § 439 Abs. 2 BGB zurückgegriffen, so dass für die heutige Rechtslage nichts anderes gelten kann. Da die Aufwendungen ursprünglich "zum Zwecke der Nacherfüllung" getätigt worden sind, ist es im Übrigen auch unschädlich ist, dass die Kläger nach Erstattung des Gutachtens schließlich erfolgreich zur Minderung übergangen sind. Denn ob derartige Aufwendungen anschließend tatsächlich zu einer (erfolgreichen) Nacherfüllung führen, ist für den zuvor bereits wirksam entstandenen Ersatzanspruch ohne Bedeutung, wenn der Mangel und die dafür bestehende Verantwortlichkeit des Verkäufers feststehen.

* § 439 BGB

(…) (2) Der Verkäufer hat die zum Zwecke der Nacherfüllung erforderlichen Aufwendungen, insbesondere Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten zu tragen. (…)

Urteil vom 30. April 2014 – VIII ZR 275/13

AG Andernach - Urteil vom 1. Februar 2013 - Az. 62 C 947/11

LG Koblenz - Urteil vom 20. August 2013 - Az. 6 S 58/13

Karlsruhe, den 30. April 2014

Der Mieter vermutet Schimmel in der Wohnung. Er will Feuchtigkeitsmessungen oder einen Gutachter beauftragen. Wer trägt die Kosten?

Der Vermieter muss dem Mieter nur dann die Kosten des vereidigten Sachverständigen oder einer (preiswerteren) Feuchtigkeitsmessung bezahlen, wenn er zuvor Gelegenheit hatte, mit eigenen Mitteln den Schimmelbefall zu untersuchen. Der Vermieter darf nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden. Er muss den Vorrang bei der Beseitigung der Schimmelpilze haben. Erst wenn der Vermieter nicht reagiert und den Schimmelbefall nicht untersucht, darf der Mieter grundsätzlich für Feuchtigkeitsmessungen einen Sachverständigen auf Kosten des Vermieters beauftragen, so das OLG Düsseldorf in seiner Entscheidung vom 29.7.2010, Az.: I-24 U 20/10.

07.02.03 FEUCHTIGKEIT

Instandsetzungspflicht des Mieters nach Schäden durch Feuchtigkeit

Werden Feuchtigkeitsschäden nicht durch Baumängel, sondern durch unzureichendes Heizen und Lüften verursacht, sind sie vom Mieter zu beseitigen.

AG Neukölln, Urteil v. 23.7.2002, Az.: 6 C 213/01

Dass einem Mieter dessen Mietwohnung von Schimmel befallen ist, eine tägliche drei- bis viermalige Lüftung der Wohnung zugemutet werden kann, entschied das Landgericht in Frankfurt am Main.
In der Mietwohnung des vom Vermieter verklagten Mieters war Schimmel festgestellt worden. Der Mieter hatte die Miete wegen des Schimmelbefalls gemindert. Da die Ursache ungeklärt war, verklagte der Vermieter den Mieter auf Zahlung der einbehaltenen Miete und auf Erstattung von Gutachterkosten.

Der Vermieter hatte mit seiner Klage Erfolg und konnte die Zahlung der ausstehenden Miete in voller Höhe verlangen. Zwar war die Mietwohnung tatsächlich von Schimmel befallen. Eine Mietminderung war jedoch ausgeschlossen, da der Mieter den Schimmelbefall durch mangelndes Lüften selbst verursacht hatte.

Der vom Gericht bestellte Sachverständige stellte fest, dass der Schimmel nicht durch von außen eindringende Feuchtigkeit verursacht wurde. Hingegen wurde die Schimmelbildung durch nicht ausreichende Lüftung des Mieters gefördert und hätte durch Stoßlüftung drei- bis viermal am Tag verhindert werden können.

Drei- bis viermaliges tägliches Stoßlüften ist auch für einen berufstätigen Mieter zumutbar, so das Gericht. Der Mieter war für die Schimmelbildung verantwortlich, obwohl die Bausubstanz nicht den heutigen Anforderungen entsprach und der Einbau einer Wärmedämmung eine regelmäßige Stoßlüftung überflüssig gemacht hätte.

Grundsätzlich ist der bei Errichtung eines Gebäudes geltende technische Standard maßgeblich (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 07.02.12, Az. 2-17 S 89/11).

OLG Karlsruhe, Urteil vom 29.11.2013 - 13 U 80/12

1. Befindet sich der Auftragnehmer mit der Mangelbeseitigung in Verzug und hat er eine zur Mangelbeseitigung gesetzte Frist fruchtlos verstreichen lassen, hat er keinen Anspruch mehr darauf, den Mangel selbst nachbessern zu dürfen.

2. Der Auftraggeber verliert nach Ablauf einer gesetzten Mängelbeseitigungsfrist nicht das Recht, Nachbesserung zu verlangen. Er kann auch in Verhandlungen mit dem Auftragnehmer treten, in denen es darum geht, eine einvernehmliche Mängelbeseitigung zu vereinbaren.

3. Lässt sich der Auftraggeber nach Fristablauf auf eine Mangelbeseitigung durch den Auftragnehmer ein und schlägt diese fehl, muss er dem Auftragnehmer nochmals eine Frist zur Mangelbeseitigung setzen.

4. Der Auftraggeber braucht sich nicht mit einer Mängelbeseitigung zufrieden zu geben, die nur die offen zu Tage getretenen Mängel beseitigt. Er hat vielmehr Anspruch darauf, dass die Verarbeitung der bauvertraglich geschuldeten Ausführungsqualität entspricht.

5. Birgt die ausgeführte Werkleistung das Risiko eines späteren Schadens in sich, muss der Auftraggeber den Schadenseintritt nicht erst abwarten. Für die Annahme eines Baumangels reicht es bereits aus, wenn eine Ungewissheit über die Risiken des Gebrauchs besteht.

Quelle: http://www.ibr-online.de/IBRUrteile/index.php?Gericht=OLG+Karlsruhe&Urteilsdatum=2013-11-29&Aktenzeichen=13+U+80%2F12&nlrm=54449

Ein Vermieter muss, wenn der Einbau neuer Isolierglasfenster ein geändertes Lüftungsverhalten erfordert, den Mieter präzise über die nach dem Fenstereinbau notwendigen Lüftungsmaßnahmen aufklären, so die Richter des LG Gießen. Tue er dies nicht und komme es zu Feuchtigkeitsschäden, sei er verantwortlich für den Feuchtigkeitsschaden und nicht der Mieter. LG Gießen, 12.04.2000, Az.1S 63/00, Rechtsbereich / Normen: BGB

Quelle: Mieterzeitung, ZMR 200, S.537